売却相談の記事一覧｜刈谷市・高浜市エリアの不動産売却はセンチュリー21ケヤキ住建｜ケヤキ住建株式会社

【不動産の売却】

コンディションによってはリフォームを










一戸建てをそのままの状態で売却する場合、

不動産のコンディションによって

リフォームを行った方が良いと判断されるケースもあります。

水回りのリフォームなどは特に高額になりがちです。

せっかく売却前に綺麗にしても、買主が全て自分で手掛けたい

という方であれば、全部水の泡になってしまいます。

不動産会社と相談しながらリフォーム・クリーニングの

程度を決定しましょう。



住まいを売却するということは、

次の新居への引っ越しが発生するということです。

一度仮住まいに引っ越す可能性も考えると最大2回

引っ越しすることが考えられます。

荷物量や時期により価格が変動するので、

3月〜4月の繁忙期を避け、10月や12月ごろに引っ越し日を

設定できると良いでしょう。

引っ越し業者でも一時的に荷物を預かってもらえる

サービスを実施している会社を利用する、

トランクルームやレンタル倉庫を活用するなど、

自分にあったサービスを利用することで、

単純に2回引っ越しするよりも費用を抑えられる場合があります。

弊社には刈谷市・大府市・岡崎市はもちろん

三河エリアに強く、

売却経験の豊富なスタッフが在籍しております。

三河エリアのマンションの売却や買取り希望の方、

ご所有不動産の資産の運用・相続のご相談は

センチュリー21　ケヤキ住建にお任せください！

【測量・解体・ホームインスペクション】

費用

一戸建ての売却にあたって測量が必要とされている

大きな理由は、トラブル回避のためです。

測量(境界確定測量)とは、土地や境界を正確に測定し、

測量図や必要資料を作成する調査のことです。

隣地との境界線が曖昧となれば、将来的にお隣さんと

揉める可能性を秘めていることは想像に難くなく、

買主としてできるだけ避けたい事態なのではないでしょうか。

測量にかかる費用は60万円前後が一般的と言われています。

この金額をどう捉えるかは売主側の感覚となってしまいますが、

あとになって契約不適合責任に問われたり、

損害賠償を請求されたりといった

重大なトラブルを避けられることを思えば、

必要不可欠な出資であると考えることもできます。

解体費用が必要なケースとして挙げられるのが、

明らかに倒壊の恐れがある一戸建てや、

外観が破損していて一戸建てとしての販売が難しい場合などです。

立地条件や市場の動きを加味したときに、

最初から新築住宅用の土地として売り出した方が

売れると考えられる場合には、

解体した方が早期売却につながると考えられます。

解体費用は、木造住宅の場合一般的に3万円前後／坪

と言われています。

売却予定の一戸建てに人が住める状態かどうかを、

解体の判断基準にしてみてはいかがでしょう。

ホームインスペクションとは、住宅診断の専門家が

住宅の屋根や外壁、室内などをチェックし、

住宅のコンディションを見極める調査のことです。

第三者目線でメンテナンスが必要な箇所や劣化状況を

確認してもらえるので、調査内容は売主だけでなく

買主にとっても購入前の判断材料として活用できます。

調査費用は建物種別で異なりますが、一般的には

5万円〜10万円、より詳細な調査を希望する場合は

別途費用が発生することがあります。

一戸建てを取り壊すこと前提で売却予定の場合を除き、

契約不適合責任を追求されるリスクと向き合わなければなりません。

たとえ費用はかかってしまっても売主側で

実施しておく価値はあると言えるでしょう。

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【売却の流れ】相場を調べる









物件情報や不動産会社を比較するために、

とても重要な項目です。

見積を行って価格を提示されたとしても、

本当にそれが適正な価格か判断するためには、

基準となる金額を把握していなければなりません。

国土交通省の『不動産価格指数』を見てみると、

一戸建て住宅の市場はマンションに比べ横ばいで、

相場の変動が少ないことが分かります。

しかしながら、大きな動きはなくとも上がり下がりは

発生しているため、情報収集する際は常に最新のデータを確認し、

現在の傾向を掴んでおきましょう。

一戸建て住宅で特に重要視されているのは築年数です。

一般的な木造住宅の耐用年数は22年と言われています。

そのため、築年数が経過するにつれ売却価格が

どんどん下がっていき、20年を超えたあたりで

建物部分は無価値と言ってもおかしくない状態となります。

それ以上築年数を重ねた多くの不動産は、

土地(建物つき)という状態で販売されることが多くなるのです。

相場感は、自分の所有する一戸建て住宅と築年数や立地、

最寄り駅などが近いものを探して比較してみることで

次第に養われていきます。

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【家を売るタイミング】所有する不動産の状況

住宅を購入する際、まず気になるのは価格と立地

そして築年数ではないでしょうか。

とくに木造住宅は建物の価値が下落する速度が速く、

築20年程度でほぼ値段が付かなくなってしまいます。

一方で、築年数が古い物件でも売れる傾向になりつつあることも

知っておきましょう。

住宅金融公庫の提供する住宅ローンフラット35の利用状況では

購入されている住宅の築年数は年々高くなっています。

そのため、築年数が経ってしまった住宅であっても

売却できるかどうかと迷わずに早期に

ご相談いただければと思います。

平成16年に築10年以下だった築年数が令和2年マンションでは築25年、

一戸建てでは築20年となっており、

年々購入される中古住宅の築年数が上昇していることがわかります。





〇所有期間5年以上でマイホーム売却軽減税率が適用

不動産を売却し、利益が出た分に対しては

譲渡所得税が課されます。

利益は売却額から必要経費（購入費用、売却に係った費用など）を

差し引いた金額に課税率を掛けて税額が算出されます。

税率は所有期間によって変わり、

不動産の所有期間が売却する年の1月1日に

5年以内であれば39.63％

5年を超える場合は20.315％となります。

売却する不動産がマイホームである場合は

3000万円の特別控除が適用されるため、

3000万円を超えた部分に対して譲渡所得税が課されます。

売却した利益がそれ以下であれば

譲渡所得税はかからないということになります。





〇相続した家であれば売却のタイミングは早い方が良い

相続した不動産には相続税が掛かります。

支払った相続税を取得時の経費として譲渡所得から

控除できる制度を取得費加算の特例といいます。

この特例は相続から3年10か月に限って適用されますので、

売却を行うのであれば早めに動きましょう。

また、2022年４月から相続登記義務化が開始しました。

登記義務を果たさないと10万円の過料となるため注意しましょう。

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【空き家は早めの対応】売却が肝心










空き家は物件によって状態がまちまちです。

空き家とはいえすぐに使えるものもあれば、

大幅にリフォームしないと利用できない物件もあります。

このため所有者の名義や順法性

（物件が建築基準法に適合しているか。

していない場合、再建築ができないことがある）など、

法律的な状態も含めて空き家全体の状態を確認すべきです。

物件の状態さえ把握できれば、

売買自体は居住中の物件と変わるところはありません。

状態を把握し、早めに空き家を売却しましょう。

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【空き家売却前】確認事項





〇名義が誰になっているか

まずは空き家の所有者の名義です。

古い建物だと思わぬ人が所有者に

なっていることもあります。

単独所有だと思っていたものが、

実は共有だったということもあり得るのです。

所有者については、法務局で全部事項証明書を

取得すると判明します。

これは数百円で取得することができるので

売却前には必ず確認するようにしましょう。





〇空き家の状態

そして空き家の状態です。

空き家ということは人が住んでいなかったということ。

どこが傷んでいるかわかりません。

特に水回りは要チェックです。

水道管などは使っていないと腐食が早まってしまいます。

風を通しておかなければ湿気が溜まりますし、

戸建住宅ではシロアリを始めネズミやハクビシンなど

動物の侵入にも注意が必要です。





〇設定価格を高めにしておく

最後は価格の問題です。

先ほども少しお話ししたように一度決めた売却価格を

値上げすることは非常に困難です。

このため売却設定価格は少々高めにしておくことを

おすすめします。

この高めの価格で売却できればラッキーです。

高めの価格で売却できなくても少し値下げをして

売却活動を継続することができます。

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【空き家】売却費用と税金を抑えるポイント





〇特例、控除

相続から3年を経過する日の属する年の12月31日までに

空き家を売却すると譲渡所得から3,000万円の

特別控除を受けることができます。

（空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例）空き家とはいえ、

古くに取得した土地は当時の経済価値が変わっていることもあり、

思わぬ売却益が出ることもあります。

こうした場合の課税を防ぐために、このような特別控除があるのです。





〇補助金、助成金

市によっては「空き家活用等事業補助金」として、

空き家バンクに登録された空き家を、

一定の改修工事に対して経費の1/2以内または40万円を

補助する制度があります。

こうした制度を持っている市町村はまだ決して多くはありません。

それでも、このような動きは徐々に広がりつつあります。





〇売却のためのリフォームをしない

「空き家を売却するためにはリフォームをした方が

よいのだろうか」と考えることもあります。

ですが一般の人が売却の為にリフォームをすることは

おすすめできません。

ひとつの理由はリフォーム代が割高になってしまうことです。

買取再販業者は安くリフォームする術を知っています。

だからリフォームをしても儲かるのです。

もうひとつの理由は、リフォームを自分で行う人が

増えてきたから。

買主が自分好みのリフォームをするためにも

売主がリフォームすべきではないのです。

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【売却費用と税金】空き家





〇相続登記費用

相続登記は財産がどれくらいあるかによって

金額が変わってきます。

不動産の場合は登録免許税が不動産の評価額×0.4％。

例えば評価額2,000万円の不動産を持っていれば、

8万円となります。

これに司法書士手数料が6万円から10万円程度。

さらに実費が加算されます。

2000万円×0.4％＝8万円

さらに司法書士手数料6～10万円＋実費

空き家を売却して売却益が出た場合、

所得税などがかかる場合があります。

譲渡所得税というのは通称で所得税（譲渡所得）、

住民税、復興特別所得税の総称です。

この譲渡所得税には多くの特例や特別控除があります。

国も生活の基盤である不動産から必要以上の税金を

取ることは考えていません。

仮に売却益が出たとしても、

特例や特別控除で課税を免れることも多いのです。

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【空き家を早く売却】した方が良い理由





〇維持費にお金がかかる

まずはお金の話です。空き家に限らずですが、

家を維持するにはお金がかかります。

固定資産税は毎年必ず課税されます。

このほか、都市計画税が課税される場所もあります。

家は放置しておくとどんどん劣化が進みます。

メンテナンスのための費用もかかります。

マンションの場合は管理費や共益費が利用の有無にかかわらず

徴収されてしまうのです。

空き家は持っているだけでお金がかかってしまいます。





〇早く売ると3,000万円特別控除を受けられる可能性がある

こちらは税金の話です。

居住しなくなってから3年を過ぎる年末までに売却すると、

売却益から3,000万円を控除することができます。

古くから所有している不動産は取得額がとても安いもの。

このため、売却益が発生することがあります。

その売却益を差し引いて税金を少なくすることができるのです。

これならば早く売却しようという動機が働きます。





〇放置すると近所に迷惑をかける可能性がある

空き家はなかなか管理や監視が行き届かないものです。

一戸建であれば、樹木の越境などで隣家に

迷惑をかける可能性があります。

また、安全上も空き家は問題です。

不審者や浮浪者が居付いてしまう可能性もあります。

不審火が発生しても空き家では気づきません。

空き家を放置しておくと隣家や近所に迷惑をかける

可能性があるのです。





〇負の遺産になってしまう可能性がある

不動産は資産ではあるものの、利用価値のない不動産は

負の遺産になる可能性もあります。

負動産や腐動産のような造語もあるくらいです。

こうした利用価値のない不動産は活用することもできず、

お荷物扱いとなってしまいます。

家族間でも押し付け合いが発生してしまうのです。

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【家を解体し更地にして売却】

空き家の売却方法





〇買主が見つかりやすい

家を探している人の中には、

注文住宅を建てようとしている人もいます。

こうした人たちは建物付きよりも更地での購入を

希望するもの。

この他建売業者

（建売住宅を建てて販売する会社。ハウスメーカーなどとも）も

買主候補となります。

日本では更地の方が買主を見つけやすいのです。

不動産業者に相談しても、更地化をすすめる場合もあります。





〇古家付き土地より高く売れる

古家付き土地は買主が建物を解体する必要があります。

このため、解体費用を差し引いて価格を設定することが必要です。

建物を解体することは買主にとっても負担になります。

この点からも手間賃を引いて価格設定をする必要があるのです。

売主の手で更地にしておけばこうした心配はありません。

すぐに建物が建てられる土地として価値も上がります。





〇解体の時間や費用を負うことになる

更地にするということは、建物の解体を売主が行います。

当然ながら解体費用は売主負担です。

解体費用は建物にもよるものの、100万円を超えることも。

お金だけでなく、時間や手間もかかります。

解体業者を知っているということはあまり多くありませんので、

不動産業者に紹介してもらうとよいでしょう。

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